L'encadrement des loyers, qu’est-ce que c’est ?

L'encadrement des loyers consiste à fixer le loyer maximum lors de la mise en location d’un bien.

Il s’applique dans les « zones tendues », c’est-à-dire où l’offre de logements est plus faible que la demande.

Comment ça fonctionne ?

Un loyer de référence est fixé en fonction de la surface habitable, du nombre de pièces, de l’année de construction et si le bien est loué meubler ou non.

Ensuite, le loyer plafond se calcule de la manière suivante : loyer de référence + 20% du loyer de référence.

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Depuis quand ?

Le dispositif est entré en vigueur le 1^ernovembre 2021 à Lyon et Villeurbanne pour tous les nouveaux baux d’habitation et renouvellement.

Le dispositif est aujourd’hui en phase expérimentale jusqu’au 23 novembre 2026.

Quels sont les logements concernés ?

• Les     locations vides ou meublés (y compris les colocations avec baux multiples)     en résidence principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation     principale
• Les     logements loués via un bail mobilité

Quels sont les logements non concernés ?

Les logements gérés par les organismes HLM ou SEM, les logements conventionnés Anah, les logements soumis à la loi de 1948, les locations saisonnières et les logements meublés dans certaines résidences de services.

Quelles sanctions en cas de non-respect du plafond ?

Le remboursement du trop-perçu au locataire.

Une amende dont le montant peut s’élever jusqu’à 5000 € pour une personne physique et 15 000€ pour une personne morale.

Comment éviter ce plafond ?

En sus du loyer de référence majorée, un complément de loyer peut être appliqué si le logement présente des caractéristiques de confort ou de localisation justifié par rapport aux autres logements de la même catégorie et de la même zone géographique.

Conditions :

-      Ne pas correspondre aux éléments déjà déterminants pour fixer le plafond.

-      Ne pas donner lieu à la récupération de charges, ni à la contribution pour le partage des économies d’énergie pour les travaux réalisés par le bailleur.

-      Apporter une réelle plus-value à votre bien par rapport aux comparables ayant des caractéristiques similaires.

Exemple :une grande terrasse, une vue imprenable, un garage, des équipements de mobiliers supérieurs, etc.

Prudence :

Ne cherchez pas d’éléments précis, aucune loi ni jurisprudence ne les indique à ce jour. De plus, la commission départementale de conciliation, qui a compétence pour statuer sur la validitéd’un complément de loyer, ne publie pas les décisions qu’elle rend.

Dans le cas des logements meublés, les éléments de mobilier obligatoire et fixé par décret ne peuvent pas faire l’objet d’un complément de loyer.

Exemple :

Après avoir déterminé qu’un élément du bien permet de justifier un complément de loyer, il convient de s’interroger sur le montant qu’il peut lui être alloué.

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Limites

L’appréciation est purement subjective et le locataire a la possibilité de s’opposer à ce complément s’il estime quel’argumentation du bailleur est contestable.

Par exemple, la jurisprudence applique classiquement la moitié de la valeur du m² du logement pour calculer la valeur d’une terrasse. Donc, si le loyer majoré est de 20 €/m², le complément appliqué pour une terrasse devra être de 10€/m².

Nos recommandations

1)     La prudence est de mise, pour tous bailleurs souhaitant pratiquer un complément de loyer, il est absolument nécessaire de tenir compte du risque surl’appréciation de ces éléments car ils peuvent être minoré ou rejeté en cas decontestation.

2)    Réalise rune étude de marché complète à annexer au bail, démontrant les éléments de conforts supplémentaires de votre bien pour prouver votre bonne foi et vous prémunir d’un éventuel litige.

3)    Bien choisir les éléments de confort à monétiser auprès de ces locataires, certains sont plus simplement et fortement rémunérateur.

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